昨天一整天，房地產(chǎn)圈里都在聯(lián)想、解讀“山東菏澤取消限售”的幕后原因。菏澤市住建局最終正式回應(yīng)：源于市民的迫切愿望，取消新購(gòu)住房“限制轉(zhuǎn)讓期限”。一個(gè)多小時(shí)后，廣州市住建委緊跟著宣布，為“商住房”松綁：去年“3·30”新政前出讓土地的商服類(lèi)物業(yè)可賣(mài)個(gè)人。

12月14日，菏澤市住建局取消了去年開(kāi)始執(zhí)行的“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。這也直接引發(fā)了外界將此舉聯(lián)想為“松綁調(diào)控”“取消限售”。昨天，菏澤市住建局正式回應(yīng)，這一文件是“根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。”

對(duì)于取消限售的原因，菏澤市住建局解釋?zhuān)扇∠拗菩沦?gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶(hù)而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

同時(shí)，廣州市住建委昨天也放松對(duì)商服類(lèi)物業(yè)(也就是老百姓口中的“商住房”)的銷(xiāo)售限制。按照新規(guī)，去年“3·30”新政前出讓土地的商服類(lèi)物業(yè)，不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于菏澤取消限售的原因，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解讀為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交的低迷。“限售政策是本輪調(diào)控的重要特點(diǎn)之一，而山東省則是限售重點(diǎn)調(diào)控的省份。”諸葛找房首席分析師陳雷說(shuō)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至2018年，山東省17城有濟(jì)南、青島、威海、東營(yíng)、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂9個(gè)城市采取了限售政策。

菏澤是早期進(jìn)行調(diào)控的城市之一。菏澤市住建局還披露，近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。“為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住建局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。”

從諸葛找房中心監(jiān)測(cè)的菏澤近一年二手住宅掛牌價(jià)來(lái)看，2017年11月實(shí)施限售政策后二手住宅掛牌價(jià)連續(xù)兩個(gè)月微跌，此后受春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)高潮及其他原因影響，菏澤二手住宅掛牌價(jià)格不斷攀升。近三個(gè)月，二手住宅價(jià)格低位徘徊，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，觀(guān)望情緒漸濃。另一方面，近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年有70萬(wàn)套左右的商品房入市，未來(lái)去化壓力較大。

但松綁背后，地方政府也力求樓市平穩(wěn)。廣州市住建委表態(tài)，下一步，市區(qū)住建部門(mén)還將聯(lián)合加強(qiáng)商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售監(jiān)管。“從全國(guó)的調(diào)控市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)中央的調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)維持穩(wěn)定，‘房住不炒’基調(diào)不會(huì)改變。”陳雷預(yù)計(jì)，一二線(xiàn)城市仍會(huì)堅(jiān)持較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境。

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深圳武漢首套房貸利率松動(dòng)

昨天，多家銀行在深圳的分支機(jī)構(gòu)下調(diào)房貸利率上浮幅度。其中，首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，這個(gè)水平與目前北京房貸利率標(biāo)準(zhǔn)一樣。此前，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個(gè)別小銀行利率松動(dòng)。

一石激起千層浪，大行下調(diào)房貸利率引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，再加上山東菏澤取消新房二手房限售，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，這些消息是否是房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁前的先兆?

不僅是深圳，武漢部分銀行近期也下調(diào)了房貸上浮幅度：部分銀行從11月份開(kāi)始下調(diào)利率上浮幅度，首套房利率從上浮30%下調(diào)至20%至25%，二套房從上浮40%下調(diào)至25%至30%。

事實(shí)上，全國(guó)很多城市出現(xiàn)了房貸利率松動(dòng)的跡象。來(lái)自融360的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍(上浮16.5%)，環(huán)比10月持平，在連續(xù)22個(gè)月上漲后，首次出現(xiàn)環(huán)比“零漲幅”。

業(yè)內(nèi)分析，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市普遍下調(diào)首套房貸利率，主要原因是經(jīng)過(guò)三次降準(zhǔn)、擴(kuò)大抵押品范圍、定向投放(MLF、SLF等)后，銀行流動(dòng)性普遍緩解。“深圳部分大行房貸利率上調(diào)幅度下降，并不是調(diào)控政策松綁。”深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李宇嘉稱(chēng)，房貸利率松動(dòng)原因更多是貨幣政策定向?qū)捤蓪?dǎo)致房貸利率上浮幅度縮窄，“深圳案例至少說(shuō)明，銀行仍看好深圳樓市前景。”

記者昨天從北京地區(qū)多家銀行了解到，目前首套房的貸款利率一般是基準(zhǔn)利率上浮10%。民生銀行某支行個(gè)貸部經(jīng)理告訴記者，近幾個(gè)月民生銀行一直執(zhí)行10%的首套房上浮利率，近期也未接到利率調(diào)整的通知，目前北京并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象。

融360分析師李唯一表示，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房貸利率較基準(zhǔn)上浮已處于高位，繼續(xù)上浮空間較小，下調(diào)的影響因素尚不完全具備，加之當(dāng)前資金流動(dòng)性出現(xiàn)利好，預(yù)計(jì)未來(lái)利率繼續(xù)上漲可能性減小，部分地區(qū)利率出現(xiàn)小幅回落可能性增大，在當(dāng)前政策框架內(nèi)整體趨勢(shì)仍將保持穩(wěn)定。

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