自三月以來(lái)，各大房企密集公布2018年成績(jī)單，雖然市場(chǎng)喊著“寒冬到來(lái)”，但從年報(bào)來(lái)看，大部分房企業(yè)績(jī)還屬于“暖春”——凈利潤(rùn)能夠保持增長(zhǎng)，甚至去年規(guī)模進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的房企數(shù)量已達(dá)30家。此外，不少房企的凈負(fù)債率有所優(yōu)化。
根據(jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(以下稱“房企500強(qiáng)報(bào)告”)，2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長(zhǎng)12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬(wàn)億新高，同比增長(zhǎng)17.1%。不過(guò)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯將放緩擴(kuò)張的步伐，趨向穩(wěn)健，甚至有些房企進(jìn)入謀求轉(zhuǎn)型、多元化布局階段。
房企TOP30規(guī)模門檻提升至千億
2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單出爐，按照銷售額度排名，恒大、萬(wàn)科、碧桂園占據(jù)前三強(qiáng)，全年銷售金額三家都超過(guò)了5000億元。
根據(jù)已發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大去年凈利潤(rùn)達(dá)722.1億元，同比增長(zhǎng)106.4%，凈利率增4.2個(gè)百分點(diǎn)至15.5%。而萬(wàn)科、碧桂園凈利潤(rùn)分別為492.7億元與485.4億元，同比分別增長(zhǎng)32.4%、68.8%。
另外，融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤(rùn)和富力按照規(guī)模排名分列四到十位，其中，新城控股(45.450,0.28,0.62%)較2017年規(guī)模排名提升5位躋身房企前十，同時(shí)，凈利潤(rùn)同比2017年增長(zhǎng)74.02%至104.91億元。
而富力地產(chǎn)則是例外，雖然規(guī)模上升進(jìn)入前十，但卻是前十強(qiáng)中唯一凈利潤(rùn)下降的企業(yè)，其2018年凈利潤(rùn)下跌60.49%至83.71億元。年報(bào)解釋稱，利潤(rùn)減少主要因?yàn)榧瘓F(tuán)于2017年收購(gòu)(萬(wàn)達(dá))酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益，而2018年此類非經(jīng)常性交易相對(duì)較少。
還有一組值得注意的數(shù)據(jù)是，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，千億房企數(shù)量已達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。陽(yáng)光城(8.310,-0.06,-0.72%)、中南、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列，而這幾家基本上同時(shí)保持了規(guī)模和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
比如融信，2018年合約銷售約人民幣1218.84億，同比增長(zhǎng)73.35%;全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收343.67億、歸母核心純利約25億，分別同比增長(zhǎng)13.27%和115.86%。毛利率也整體處于上升的趨勢(shì)，2018年達(dá)到了23.47%，若扣除收并購(gòu)項(xiàng)目重新估值影響，融信中國(guó)毛利率為29%， 同比上升8%。
深耕區(qū)域的金科2018年財(cái)報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1188億元，同比增長(zhǎng)81%;銷售面積1342萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入412.34億元，同比增長(zhǎng)19%;扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)40.19億元，同比增長(zhǎng)137%。
除了已經(jīng)進(jìn)入千億聚樂(lè)部的房企，還有不少公司也瞄準(zhǔn)了千億規(guī)模的目標(biāo)。禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事局主席林龍安今年還在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，千億目標(biāo)，一直沒(méi)有變。2019年禹洲地產(chǎn)對(duì)達(dá)成670億銷售業(yè)績(jī)有信心，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率超過(guò)20%。2019年禹洲地產(chǎn)可售貨值達(dá)1103億，貨值一半在長(zhǎng)三角。
據(jù)報(bào)告顯示，2018年度，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額560.29億元，同比增長(zhǎng)38.9%;實(shí)現(xiàn)收入243.1億元，同比增長(zhǎng)12.0%;毛利率為30.72%，核心利潤(rùn)為人民幣34.19億元，同比上升16.91%。
未來(lái)凈利潤(rùn)率或下滑 部分房企跨界謀出路
一位券商房地產(chǎn)首席分析師表示，2017年、2018年房企的銷售數(shù)據(jù)并不差，房企今后兩年財(cái)報(bào)上的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠€會(huì)保持較高水平，但受限價(jià)等政策影響，凈利潤(rùn)率可能會(huì)下調(diào)。
而且房企遇到了融資成本上升的問(wèn)題，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2018年85家房企新增融資成本6.4%，同比升0.17個(gè)百分點(diǎn);80%以上的房企全年融資成本上升。
在此情況下，部分房企開始降低資產(chǎn)負(fù)債率，上述《房企500強(qiáng)報(bào)告》中提到，從中位數(shù)看，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)2018年資產(chǎn)負(fù)債率為0.6513，高于平均值，表明頭部房企的杠桿水平要低于平均水平，顯示出頭部房企較好的風(fēng)險(xiǎn)管理。
例如，融創(chuàng)的凈負(fù)債率同比降低44%，由原來(lái)的193%降至149%;恒大的凈負(fù)債率降低31.8個(gè)百分點(diǎn)至151.9%;相較而言，碧桂園凈負(fù)債率為49.6%，同比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為30.9%。中海和龍湖雖凈負(fù)債率有提升，但依舊處于行業(yè)低位，其負(fù)債率分別為32.49%和52.9%。
不過(guò)，從整體行業(yè)來(lái)看，房企負(fù)債方面并不樂(lè)觀?！斗科?00強(qiáng)報(bào)告》指出長(zhǎng)期負(fù)債方面，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)2018年資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.21%，較上年小幅上升32個(gè)基點(diǎn)。
調(diào)控趨嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以保持“黃金時(shí)代式”增長(zhǎng)，不少企業(yè)開始謀另類發(fā)展。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前三十強(qiáng)房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略。前100強(qiáng)房企中，97%布局了多元化業(yè)務(wù)。
恒大、萬(wàn)科、碧桂園這三強(qiáng)都進(jìn)行了跨行業(yè)布局。尤其是恒大，從糧油、乳業(yè)和礦泉水領(lǐng)域的布局，轉(zhuǎn)向汽車界——進(jìn)行了并購(gòu)、入股、組合資公司、獲取技術(shù)并量產(chǎn)等一系列動(dòng)作，甚至曾一度與賈躍亭的FF造車事業(yè)有合作;而碧桂園則涉足農(nóng)業(yè)和機(jī)器人(19.530,-0.41,-2.06%)這兩大多元產(chǎn)業(yè)，并同時(shí)發(fā)力新零售業(yè)務(wù);萬(wàn)科則布局于商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)甚至是冰雪場(chǎng)地等。
當(dāng)然也有部分企業(yè)繼續(xù)開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，但進(jìn)行了主營(yíng)業(yè)務(wù)的升級(jí)和挖掘，不再追求粗放式規(guī)模增長(zhǎng)，例如各大房企爭(zhēng)奪的舊城改造項(xiàng)目、養(yǎng)老項(xiàng)目、基建和城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，朗詩(shī)、金茂都入場(chǎng)了。更有如金科地產(chǎn)一樣進(jìn)行產(chǎn)品精細(xì)化的企業(yè)，近期，其牽手國(guó)際未來(lái)生活研究院等國(guó)際一流的研究機(jī)構(gòu)，發(fā)布了全新產(chǎn)品內(nèi)核“生命建筑”，將促進(jìn)建筑迭代發(fā)展，讓未來(lái)建筑更加優(yōu)化空間。
各大房企的轉(zhuǎn)型布局還在繼續(xù)。隨著房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的過(guò)去，“白銀時(shí)代”的到來(lái)，越來(lái)越多房企探索著多元化的途徑前行。(新浪財(cái)經(jīng) 盛蘭哲 張啟慧 發(fā)自上海)
