在LPR報價機制公布一周后，商業(yè)性住房貸款利率隨之調(diào)整。

8月25日，中國人民銀行發(fā)布公告(〔2019〕第16號)，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調(diào)整。

與此前房貸利率多掛鉤基準(zhǔn)利率不同，此次改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。

定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。

天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對記者分析稱，新規(guī)定實施后，銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。

改革后如何定價？

對于此次改革的目的，央行在答記者問中表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

同時，央行稱，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。

央行在答記者問中表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

據(jù)記者了解，此前商業(yè)性住房貸款合同中的利率，多基于基準(zhǔn)利率定價，根據(jù)基準(zhǔn)利率選擇上浮或者下浮。

如遇到央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，在合同中，一般規(guī)定了相應(yīng)的調(diào)整方式。在基準(zhǔn)利率發(fā)生變動時，貸款人可以與銀行協(xié)商選擇：合同利率不變;或者根據(jù)結(jié)息方式(比如按月結(jié)息、按季結(jié)息、按年結(jié)息等)，在新的同期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整基礎(chǔ)上，在相應(yīng)結(jié)息周期后，根據(jù)調(diào)整后利率結(jié)息。

“住房按揭貸款是差異化管理，要同時滿足全國及地方調(diào)控要求。”廖志明對記者分析稱，銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50BP。

房貸利率是否會下降？

對于新政策實施時間和新舊合同的要求，央行規(guī)定，2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。

2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

央行規(guī)定，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。

廖志明就各地情況分析認為，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來LPR可能會下降，而基準(zhǔn)利率不動，LPR定價可能更劃算些。他同時認為，此次調(diào)整對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

央行同時規(guī)定，人民銀行分支機構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點下限。

“就目前的政策導(dǎo)向看，房貸利率不會降低。”人民銀行某地方中心支行行長對記者分析稱。